Cómo se actualiza un alquiler hoy: qué dice la ley y tu contrato
El índice y la frecuencia de ajuste los pactan las partes desde el DNU 70/2023. Qué fija la ley: plazo si no se pacta, pago y rescisión.
Hoy el ajuste de un alquiler lo define el contrato: la ley permite pactar cualquier índice, público o privado, y la frecuencia de actualización que acuerden las partes. No hay un índice obligatorio desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y reescribió los artículos del Código Civil y Comercial sobre locaciones. Lo que sí fija la ley son algunas reglas mínimas: el plazo que corre si el contrato no dice nada, que el pago no puede ser más espaciado que mensual y cuánto cuesta irse antes.
Qué cambió con el DNU 70/2023
El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 se publicó en el Boletín Oficial el 21 de diciembre de 2023. Su artículo 249 dice, sin más: «Derógase la Ley N° 27.551». Esa ley, de 2020, obligaba a contratos de vivienda de tres años y a un único ajuste anual con el Índice para Contratos de Locación (ICL).
Como el decreto no fijó una fecha propia, rige desde el octavo día posterior a su publicación, según la regla general del Código Civil y Comercial: «las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen» (artículo 5).
Cómo se actualiza el precio: el índice lo eligen las partes
El DNU reemplazó el artículo 1199 del Código Civil y Comercial. Hoy dice que los alquileres pueden fijarse en pesos o en moneda extranjera «al libre arbitrio de las partes», y sobre el ajuste:
«Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Fue válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.»
Si el índice elegido deja de publicarse mientras dura el contrato, se usa un índice oficial de características similares del INDEC (cuando el precio está en pesos).
Los índices que más se usan son:
| Índice | Quién lo publica | Qué mide |
|---|---|---|
| IPC (Índice de Precios al Consumidor) | INDEC, todos los meses | La inflación: cuánto suben en promedio los precios de una canasta de consumo |
| ICL (Índice para Contratos de Locación) | Banco Central | Creado por la Ley 27.551; combina inflación y salarios. Sigue publicándose y se puede pactar, pero ya no es obligatorio |
| Monto fijo o escalonado | Las propias partes | Aumentos en pesos ya definidos en el contrato para cada período |
Lo importante es que el contrato diga con claridad qué índice, cada cuánto se aplica y entre qué meses se mide. Para ver cuánto subió el IPC entre dos meses podés usar la calculadora de inflación.
Plazo: el que pacten, y si no pactan nada, dos años para vivienda
El nuevo artículo 1198 del Código Civil y Comercial dice que el plazo de las locaciones «con cualquier destino fue el que las partes hayan establecido». Sólo si el contrato no fija plazo, la ley completa el vacío:
- Vivienda permanente (con o sin muebles): dos años.
- Alquiler temporario: lo que establezcan los usos y costumbres del lugar.
- Otros destinos (comercial, por ejemplo): tres años.
Pago, depósito y salida anticipada
- Periodicidad del pago: las partes la acuerdan libremente, pero el artículo 1196 aclara que «no podrá ser inferior a mensual». Se puede pactar pago mensual, bimestral o por períodos más largos; lo que no se puede exigir es pagar por semana o por día.
- Depósito en garantía: su monto, la moneda y cómo se devuelve al final también se pactan libremente (artículo 1196).
- Irse antes de que termine el contrato: el inquilino puede rescindir «en cualquier momento» pagando el 10 % del alquiler que falta hasta el final pactado, calculado desde la notificación (artículo 1221).
Qué pasa con los contratos firmados antes del cambio
El Código Civil y Comercial tiene una regla general para estos casos: «las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo» (artículo 7). Por eso, un contrato firmado con la Ley 27.551 sigue, en principio, con las condiciones que se pactaron hasta que termine; las reglas nuevas rigen para los contratos que se firman o renuevan después. Si hay un conflicto concreto sobre un contrato viejo, conviene consultar con un abogado o con los servicios gratuitos de asesoramiento de tu jurisdicción.
Preguntas frecuentes
¿Hay un índice obligatorio para actualizar el alquiler?
No. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial permite usar cualquier índice público o privado que las partes pacten.
¿El ICL sigue existiendo?
Sí. El Banco Central lo sigue publicando, pero desde que se derogó la Ley 27.551 es una opción más, no una obligación.
¿Puedo pactar aumentos cada tres o cada seis meses?
Sí. La frecuencia del ajuste es parte de lo que se acuerda en el contrato.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?
Lo que diga el contrato. Si no dice nada, dos años para vivienda permanente (artículo 1198).
¿Cuánto tengo que pagar si me voy antes?
El 10 % del alquiler que falta hasta la fecha de finalización pactada, calculado desde que notificás la rescisión (artículo 1221).
¿Se puede alquilar en dólares?
Sí: el artículo 1199 permite fijar el alquiler en moneda de curso legal o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda distinta de la pactada.
Dónde verificar
- DNU 70/2023 en el Boletín Oficial (artículos 249 y 255 a 262: locaciones)
- Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado (artículos 1187 a 1226)
- Banco Central: Índice para Contratos de Locación
Para entender el índice de inflación que muchos contratos usan, mirá cómo se calcula el IPC.